Misure come il Superbonus 110% fanno gola a molti proprietari di abitazioni autonome o condominiali, che vedono in questo tipo di incentivo fiscale una possibilità per effettuare lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica tali da migliorare sensibilmente il valore del proprio edificio, con la prospettiva di avere un costo pressochè pari a zero.

Per chi abita in un condominio, però, la prospettiva di poter accedere a questo bonus si scontra con la realtà del dover concordare sul da farsi per questioni che riguardano la normale gestione della struttura condominiale. Ogni decisione passa gioco forza dall’assemblea, con annesso quorum deliberativo e maggioranza prevista.

Se a prima vista questo può non risultare un grosso ostacolo, in realtà non è raro riscontrare richieste di ristrutturazione che trovano un parere discordante tra i condomini, ed anche il Superbonus 110% può rientrare nella casistica, nonostante in molti lo possano considerare come un intervento vantaggioso.

Si pensi, ad esempio, alle classici liti tra condomini, dove pur di fare un torto all’altro si decide di votare contro una mozione che dovrebbe interessare in senso positivo tutti gli edifici che compongono il condominio stesso.

Un intervento di ristrutturazione condominiale, indipendentemente dalla questione economica, comporta il doversi ritrovare a convivere con un via vai di muratori o tecnici abilitati per dirigere i lavori e a volte le tempistiche di realizzazione non sono di poco conto; ecco perché qualche condomino potrebbe decidere di tagliare la testa al toro e non votare a favore della delibera.

Ci sono poi anche i condomini che ritengono che la loro situazione in casa sia soddisfacente e che non sia necessario effettuare ulteriori interventi che riguardino l’intero condominio.

Inoltre, e questo è un punto particolarmente interessante, si è consapevoli che per accedere a questo incentivo fiscale ci sono una serie di ostacoli non irrilevanti, primo tra tutti l’aumento di almeno due classi energetiche dell’edificio in questione, che per essere raggiunto potrebbe prevedere una somma di più interventi di ristrutturazione e riqualificazione.

In sintesi, chi ritiene che questo iter sia troppo complesso e che non sia nemmeno sicuro al 100% la possibilità di poter davvero usufruire del bonus, potrebbe votare contro facendo, per così dire, “saltare il banco”.

Va comunque detto che l’approvazione del Superbonus 110% in assemblea prevede un quorum ribassato rispetto a quello che solitamente si considera per interventi che comportano innovazioni o atti che eccedono l’ordinaria amministrazione.

Tabella dei contenuti

Quorum condominiale stabilito per l’approvazione del Superbonus 110%

La novità di cui abbiamo fatto appena cenno è contenuta nel maxi emendamento approvato non più tardi di 2 settimane fa, il 6 Ottobre 2020, che rappresenta a tutti gli effetti una sostituzione del disegno di conversione in legge del DL 104 del 2020, conosciuto anche come Decreto Agosto.

Mentre fino ad ora si era stabilito che per l’approvazione di questo genere di interventi era necessario la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che, però, rappresentasse almeno i due terzi del valore complessivo dell’edificio, adesso si è stabilito che per le deliberazioni aventi oggetto lavori di ristrutturazione e riqualificazione condominiale che danno modo di accedere al Superbonus 110%, è sufficiente la maggioranza dei presenti, con annessa rappresentanza (tra i voti favorevoli) di solo un terzo del valore totale dell’edificio.

Un ulteriore novità di questo Decreto Legge è l’utilizzo del quorum meno restrittivo anche per le delibere che prevedono la richiesta di cessione del credito o di sconto in fattura (misure previste già in origine dal testo relativo al Supebonus), oltre che la possibilità di considerare valide anche le votazioni condominiali svolte non in presenza ma attraverso la modalità di video-conferenza (una cosa sensata in un periodo nel quale è necessario evitare i contatti superflui tra persone).

Problematiche nell’accordo per la realizzazione del Superbonus in condominio: ecco una possibile alternativa

Che si tratti del Superbonus o di altri incentivi fiscali, sarebbe opportuno considerare la messa in opera di interventi di riqualificazione, come ad esempio quelli che comportano la coibentazione termica del condominio, per il quale possono trarre tutti giovamento:

un condominio isolato risulta protetto termicamente, mantenendo temperature interne soddisfacenti sia nei mesi invernali che in quelli estivi. Maggior benessere termico = miglior qualità della vita!
un condominio isolato comporta un minor consumo energetico che va a beneficio di tutti i condomini, con minori spese in bolletta che andranno a ripagare con il tempo l’investimento effettuato con i lavori di coibentazione;
un condominio isolato, nel suo piccolo, da un significativo contributo all’ambiente esterno, con minori emissioni!
un condominio isolato, infine, vede migliorare la sua classe energetica in misura sensibile. Edifici condominiali che hanno un eccessivo consumo energetico risultano essere poco appetibili nel mercato delle compravendite immobiliari

Ma se i condomini, anche con un quorum ribassato, non riescono a mettersi d’accordo, come si può fare a riqualificare comunque il singolo edificio (bypassando di fatto l’assemblea)?

Federico Calvanelli, esperto in coibentazioni termiche, propone questa soluzione: “Se l’assemblea condominiale non è in grado di trovare un accordo che faccia partire i lavori di riqualificazione, non abbattetevi!”

“Qualunque sia la motivazione che ha portato al mancato accordo, ci sono una serie di interventi che possono essere comunque messi in atto senza interpellare l’assemblea e sono perfettamente consentiti! Tra questi consiglio sicuramente l’isolamento dell’intercapedine, un intervento che non prevede alcuna delibera assembleare e per il quale basta effettuare una semplice comunicazione all’assemblea condominiale”.

“Per realizzare questo intervento è importante affidarsi sempre ad esperti del settore che vi aiutino a scegliere quali sono i materiali isolanti migliori. Noi ad esempio utilizziamo schiume isolanti espanse, che vengono insufflate all’interno del vuoto presente nell’intercapedine eliminando ogni spazio in esso presente. E’ un intervento non complesso ma che necessita la presenza di un team di professionisti, non è possibile improvvisarsi!”

“Lo si può effettuare nell’arco di una sola giornata e può essere svolto in TOTALE SICUREZZA, mantenendo il distanziamento e rispettando le indicazioni per il contrasto al Covid-19 (entrano due operatori nella stanza selezionata, anche i macchinari possono rimanere all’esterno di casa, con il solo ingresso della tubazione per l’insufflaggio della schiuma). Il proprietario dovrà solo imbiancare la parete una volta terminato i lavori, al resto penserà il team che esegue l’intervento di isolamento”.

“Il costo è contenuto rispetto alla realizzazione di un cappotto termico e comunque verrà ripagato nel corso degli anni con il risparmio che otterrete in bolletta energetica. Inoltre per questo genere di interventi sono previste varie forme di incentivo fiscale (range compreso tra il 50 ed il 65% per singoli edifici, ma con la possibilità di arrivare al 75% per i condomini. C’è la possibilità anche di richiedere l’accesso al Superbonus 110% se i materiali isolanti utilizzati rispettano i cosiddetti Criteri Ambientali Minimi”.