
La donazione immobiliare è uno strumento giuridico che permette di trasferire la proprietà di un immobile a un’altra persona mentre il proprietario è ancora in vita. Sebbene questa operazione possa essere vantaggiosa per evitare le lunghe pratiche della successione, presenta anche alcuni rischi, tra cui la possibilità di revoca della donazione o l’impugnazione da parte di altri eredi. Inoltre, chi riceve l’immobile potrebbe avere difficoltà a venderlo in futuro. Prima di procedere con una donazione, è importante valutare con attenzione i costi, le implicazioni fiscali e gli eventuali vincoli. In alcuni casi, potrebbe essere utile informarsi su eventuali ristrutturazioni per aumentare il valore dell’immobile prima del passaggio di proprietà. In questo articolo analizziamo nel dettaglio i vantaggi e i rischi della donazione di un immobile.
Cos’è la donazione immobiliare e come funziona
La donazione immobiliare è un contratto con cui il proprietario di un immobile, detto donante, trasferisce gratuitamente la proprietà a un’altra persona, chiamata donatario. L’operazione deve avvenire necessariamente per atto pubblico, alla presenza di un notaio e di due testimoni. Senza questo passaggio formale, la donazione non è valida.
Una volta completata, la donazione è immediatamente efficace e il donatario diventa il nuovo proprietario dell’immobile. Tuttavia, esistono alcune condizioni che possono limitare o vincolare il trasferimento, come la donazione con riserva di usufrutto, che permette al donante di continuare a vivere nell’immobile o di percepirne eventuali rendite.
Quando conviene fare una donazione?
La donazione è spesso utilizzata per anticipare il passaggio generazionale di un bene immobile, evitando le incertezze legate alla successione. Questa soluzione è particolarmente conveniente quando il donante vuole garantire la proprietà a un erede specifico, senza rischiare che altri familiari possano contestare la sua volontà.
Le imposte sulla donazione: cosa c’è da sapere
Uno degli aspetti più importanti da considerare è il costo fiscale della donazione. Anche se il trasferimento della proprietà avviene senza un pagamento da parte del donatario, sono comunque previste alcune imposte.
Le principali tasse da pagare sono:
Imposta di donazione: varia in base al grado di parentela tra donante e donatario. Se la donazione avviene tra coniugi o tra genitori e figli, è esente fino a un valore di un milione di euro. Oltre questa soglia, si applica un’aliquota del 4%. Per fratelli e sorelle la franchigia è di 100.000 euro, con un’aliquota del 6%, mentre per altri parenti e soggetti estranei l’imposta può arrivare all’8%.
Imposte ipotecarie e catastali: se il donatario destina l’immobile a prima casa, queste imposte sono fisse e ammontano a 200 euro ciascuna. In caso contrario, si applicano le aliquote ordinarie del 2% e dell’1% sul valore catastale dell’immobile.
Quanto costa un atto di donazione?
Oltre alle imposte, bisogna considerare i costi notarili, che variano in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto. In genere, le spese per un atto di donazione si aggirano tra i 1.500 e i 3.000 euro.
Revoca della donazione: in quali casi è possibile
Una donazione, una volta formalizzata, è in linea di principio irrevocabile. Tuttavia, la legge prevede alcuni casi specifici in cui può essere annullata. La revoca della donazione può avvenire per ingratitudine del donatario o per sopravvenienza di figli.
Donazione revocata per ingratitudine
Se il donatario commette atti gravi contro il donante, come minacce o maltrattamenti, il donante può chiedere al tribunale di annullare la donazione e rientrare in possesso dell’immobile.
Revoca per sopravvenienza di figli
Se, dopo aver effettuato una donazione, il donante ha un figlio o scopre di avere un figlio precedentemente non riconosciuto, può chiedere la revoca della donazione per tutelare i diritti ereditari del nuovo discendente.
Problemi nella vendita di un immobile donato
Uno dei principali rischi della donazione è la difficoltà di vendere l’immobile in futuro. Le banche spesso non concedono mutui agli acquirenti di case donate, perché esiste la possibilità che altri eredi impugnino l’atto, reclamando la loro quota di eredità.
Come superare le difficoltà nella vendita
Per evitare problemi nella compravendita, è possibile stipulare una polizza assicurativa che protegga l’acquirente nel caso in cui la donazione venga contestata. Un’altra soluzione è ottenere la rinuncia formale da parte degli altri eredi, certificando che non intendono impugnare l’atto.
Lesione della quota legittima e impugnazione della donazione
Uno degli aspetti più critici della donazione è il rischio di ledere la quota di legittima, ovvero la parte di eredità riservata per legge agli eredi legittimari. Se una donazione compromette questa quota, gli altri eredi possono impugnarla e chiedere che l’immobile rientri nel patrimonio ereditario.
Quando una donazione può essere impugnata?
Se un figlio o un coniuge ritiene di essere stato ingiustamente escluso dall’eredità a causa di una donazione, può avviare un’azione legale per ottenere la riduzione della donazione e il ripristino della sua quota di legittima.
Prima di procedere con una donazione immobiliare, è sempre consigliabile consultare un notaio o un esperto legale per valutare le possibili implicazioni e assicurarsi che l’operazione sia vantaggiosa sia per il donante che per il donatario.
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