Tasse di successione sugli immobili: calcolo e riduzioni fiscali


Tasse di successione sugli immobili: calcolo e riduzioni fiscali




Ricevere un immobile in eredità comporta diversi obblighi fiscali, tra cui il pagamento delle tasse di successione. L’importo varia in base al grado di parentela tra erede e defunto e al valore catastale dell’immobile, ma esistono anche agevolazioni che permettono di ridurre il peso fiscale. Prima di prendere decisioni definitive, è consigliabile informarsi su eventuali ristrutturazioni, soprattutto se si intende abitare o vendere la proprietà ricevuta. In questo articolo analizziamo nel dettaglio come calcolare l’imposta di successione, quali sono le aliquote successione e le principali esenzioni fiscali.

Come si calcolano le tasse di successione sugli immobili

Il calcolo delle imposte di successione si basa su due elementi fondamentali: il valore catastale dell’immobile ereditato e il grado di parentela tra il defunto e l’erede. Il valore catastale non è quello di mercato, ma viene determinato applicando un coefficiente alla rendita catastale rivalutata. Questa operazione permette di ottenere una base imponibile su cui applicare l’aliquota prevista dalla normativa fiscale.

Più il legame di parentela è stretto, più basse sono le imposte da pagare. Il coniuge e i figli, ad esempio, godono di una franchigia di 1 milione di euro ciascuno: se il valore dell’eredità rientra in questa soglia, non devono pagare alcuna imposta. Fratelli e sorelle hanno una franchigia più bassa, pari a 100.000 euro, mentre parenti più lontani o persone non imparentate con il defunto devono versare aliquote più alte e senza alcuna esenzione.




Le aliquote della successione e la franchigia fiscale

Attualmente, le aliquote applicate variano in funzione del grado di parentela con il defunto. Coniugi e figli pagano il 4% sulla parte eccedente la franchigia di 1 milione di euro, mentre fratelli e sorelle versano il 6% oltre i 100.000 euro. Per altri parenti fino al quarto grado, l’aliquota resta al 6%, ma senza alcuna franchigia, mentre per gli estranei all’asse ereditario la percentuale sale all’8%.

Per fare un esempio pratico, se un figlio eredita un immobile del valore catastale di 1,3 milioni di euro, dovrà versare il 4% di imposta solo sui 300.000 euro eccedenti la franchigia. Il calcolo è quindi: 300.000 x 4% = 12.000 euro. Se invece l’erede fosse uno zio, l’imposta si applicherebbe sull’intero valore dell’immobile senza esenzioni.

Quando si pagano le imposte di successione

Dopo aver presentato la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate, gli eredi ricevono l’avviso di liquidazione delle imposte, che deve essere saldato entro 60 giorni. In caso di mancato pagamento, si applicano interessi e sanzioni. L’erede può scegliere di pagare in un’unica soluzione o in rate trimestrali, a condizione che l’importo superi i 1.000 euro.

Nel caso in cui l’eredità sia composta da più immobili, il valore complessivo viene suddiviso tra gli eredi in base alle quote di proprietà, e ciascuno è responsabile del pagamento della propria parte di imposta. Questo sistema permette di distribuire il carico fiscale in modo equo tra tutti i beneficiari della successione.

Agevolazioni fiscali per la prima casa ereditata

Un’eredità può diventare meno onerosa se l’immobile ricevuto viene destinato a prima casa. In questo caso, gli eredi possono beneficiare di un’aliquota ridotta e dell’esenzione dalle imposte catastali e ipotecarie, che vengono sostituite con un pagamento fisso di 200 euro per ciascuna voce.

Per ottenere questi vantaggi, è necessario che l’erede non sia già proprietario di un’altra abitazione nello stesso comune e che dichiari, entro 18 mesi dalla successione, di voler risiedere nell’immobile. Se queste condizioni non vengono rispettate, l’Agenzia delle Entrate può revocare l’agevolazione e applicare sanzioni.

Donazione o successione: quale conviene di più?

Molti proprietari valutano la donazione immobiliare come alternativa alla successione per evitare il pagamento delle imposte ereditarie. Tuttavia, la donazione ha implicazioni giuridiche e fiscali da non sottovalutare. Se un immobile viene donato, gli eredi potrebbero contestare l’atto qualora fosse lesivo della loro quota di legittima, mentre chi riceve l’immobile potrebbe incontrare difficoltà nella vendita, dato che le banche spesso rifiutano di concedere mutui su immobili di provenienza donativa.

Dal punto di vista fiscale, la donazione è esente da imposta se avviene tra coniugi o parenti in linea retta entro la franchigia di 1 milione di euro. Tuttavia, resta l’obbligo di pagare le imposte ipotecarie e catastali, che possono rendere questa scelta meno conveniente rispetto alla successione.

Cosa fare dopo aver pagato le tasse di successione

Una volta saldate le imposte, l’immobile diventa ufficialmente di proprietà dell’erede. A questo punto, è possibile decidere se venderlo, affittarlo o utilizzarlo come abitazione. Se l’obiettivo è la vendita, è fondamentale verificare che non ci siano vincoli o ipoteche. In caso di affitto, è necessario registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate per evitare sanzioni.

Gestire la tassazione di un immobile ereditato può sembrare complesso, ma con la giusta pianificazione fiscale è possibile ridurre il peso delle imposte e ottimizzare la successione. Per evitare errori, è sempre consigliabile affidarsi a un esperto del settore.

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